a82cfb6a

Box 3 en verhuurd vastgoed: wat weten we nu richting 2028?

Tue, 15 Sep 2026 15:10:00 GMT

Verhuurd vastgoed kan op papier een aantrekkelijk rendement opleveren, terwijl na belasting een heel ander beeld ontstaat.

Dat geldt zeker voor vastgoed dat privé als belegging wordt gehouden en fiscaal tot box 3 behoort. Niet alleen de huurinkomsten spelen daarbij een rol. Ook de waarde van het vastgoed, financiering, waardestijging en de manier waarop het fiscale rendement wordt berekend kunnen grote invloed hebben op wat een belegging uiteindelijk netto oplevert.

De afgelopen jaren is box 3 bovendien steeds ingewikkelder geworden. Naast het bestaande forfaitaire stelsel geldt inmiddels de tegenbewijsregeling: wanneer het werkelijk rendement over het totale box 3-vermogen lager is dan het forfaitair berekende rendement, kan onder voorwaarden met dat lagere werkelijke rendement rekening worden gehouden.

Tegelijkertijd werkt de overheid aan een nieuw stelsel waarin het werkelijke rendement centraal moet komen te staan.

Daarover is inmiddels veel politieke discussie ontstaan.

Het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 is wel door de Tweede Kamer aangenomen, maar nog niet definitief. De behandeling in de Eerste Kamer is nog niet afgerond en na Prinsjesdag 2026 is duidelijk dat ook de verdere vormgeving van het nieuwe stelsel opnieuw ter discussie staat.

Daarmee is niet alleen de precieze uitwerking, maar ook de route naar invoering vanaf 2028 minder zeker geworden.

Voor vastgoedeigenaren roept dat logische vragen op.

Is verhuurd vastgoed in box 3 nog aantrekkelijk?

Heeft het zin om met verkoop of aankoop rekening te houden met een mogelijk nieuw stelsel?

Hoe worden huurinkomsten en waardestijging straks belast?

En verandert daardoor de afweging tussen privébezit en vastgoed in een BV?

Op die vragen bestaat op dit moment geen algemeen antwoord.

De toekomstige wetgeving is nog niet definitief en de fiscale behandeling is bovendien slechts één onderdeel van een vastgoedbeslissing. Huur, financiering, onderhoud, waardeontwikkeling, leegstandsrisico en alternatieve investeringsmogelijkheden blijven minstens zo belangrijk.

De relevante vraag is daarom niet alleen hoeveel box 3-belasting u betaalt, maar wat er na belasting, kosten en risico werkelijk van het rendement op uw vastgoed overblijft.

Eerst het onderscheid: wanneer valt vastgoed eigenlijk in box 3?

Een verhuurde woning, tweede woning, garage, terrein of ander particulier gehouden vastgoed kan tot het box 3-vermogen behoren.

Maar privébezit betekent niet automatisch dat vastgoed altijd in box 3 valt.

Wanneer de activiteiten verder gaan dan normaal vermogensbeheer, kan het fiscale resultaat bijvoorbeeld in box 1 terechtkomen als resultaat uit overig werk. In sommige situaties kan zelfs sprake zijn van winst uit onderneming.

De Belastingdienst noemt bijvoorbeeld het verbouwen en uitponden van een pand in afzonderlijke appartementen, het voor ten minste 30% zelf uitvoeren van groot onderhoud of aanpassingen en het benutten van bijzondere kennis om voordeel te behalen als situaties waarin sprake kan zijn van meer dan normaal vermogensbeheer.

Ook vastgoed dat door een BV wordt gehouden kent een andere fiscale behandeling.

Of vastgoed in box 3 valt, wordt dus niet alleen bepaald door het type vastgoed, maar vooral door de wijze waarop het wordt gehouden en de activiteiten die ermee worden verricht.

Daarom kan box 3 relevant zijn voor woningen, maar ook voor een privé gehouden kantoor, winkelpand, bedrijfsruimte, garagebox of perceel.

Hoe wordt verhuurd vastgoed in 2026 belast?

In het forfaitaire box 3-stelsel wordt niet rechtstreeks uitgegaan van de werkelijke huurinkomsten of de daadwerkelijke exploitatiekosten van een vastgoedobject.

Voor de voorlopige aanslag 2026 rekent de Belastingdienst voor beleggingen en overige bezittingen met een forfaitair rendement van 6,00% . Voor schulden wordt gerekend met 2,70% . Het box 3-tarief bedraagt 36% en het heffingsvrije vermogen € 59.357 per persoon .

De rendementspercentages die voor de voorlopige aanslag 2026 worden gebruikt, zijn nog voorlopig.

Dat betekent dat twee vastgoedobjecten met een vergelijkbare box 3-waarde in de forfaitaire berekening fiscaal vrijwel hetzelfde kunnen worden behandeld, terwijl hun economische prestaties sterk verschillen.

Een goed verhuurd pand met een hoge huur kan bijvoorbeeld naast een object staan met een lage huur, veel onderhoud of leegstand.

Het forfait kijkt niet rechtstreeks naar die verschillen in de feitelijke exploitatie.

Daardoor kunnen de forfaitaire fiscale uitkomst en de vastgoedtechnische werkelijkheid behoorlijk uiteenlopen.

Bij verhuurde woningen speelt ook de leegwaarderatio

Voor woningen die op de peildatum verhuurd zijn en waarbij de huurder recht heeft op huurbescherming, kan onder voorwaarden een lagere waarde dan de volledige WOZ-waarde in box 3 worden gehanteerd.

Daarvoor geldt de zogenoemde leegwaarderatio .

De leegwaarderatio hangt af van de verhouding tussen de kale jaarhuur en de WOZ-waarde. Voor 2026 wordt, afhankelijk van die verhouding, tussen 73% en 100% van de WOZ-waarde in aanmerking genomen.

Sinds 2023 geldt de leegwaarderatio niet meer voor tijdelijk verhuurde woningen.

Ook geldt sinds 2023 dat bij verhuur aan een gelieerde partij tegen voorwaarden die niet tussen onafhankelijke partijen zouden zijn overeengekomen, in beginsel wordt uitgegaan van 100% van de WOZ-waarde .

Dat maakt de huurprijs bij woningen op een bijzondere manier fiscaal relevant.

Niet doordat de ontvangen huur binnen de forfaitaire berekening rechtstreeks wordt belast, maar doordat de hoogte van de huur onder voorwaarden invloed kan hebben op de fiscale waardering van de verhuurde woning.

Voor bijvoorbeeld een privé gehouden kantoorpand, winkelpand of andere niet-woning geldt deze specifieke leegwaarderatio niet.

Dan komt het tegenbewijs: werkelijk rendement

Naast de forfaitaire berekening bestaat inmiddels de mogelijkheid om het werkelijke rendement door te geven.

Op grond van de Wet tegenbewijsregeling box 3 hoeft niet méér box 3-belasting te worden betaald wanneer het werkelijke rendement over het totale box 3-vermogen lager is dan het forfaitair berekende rendement.

Vanaf belastingjaar 2025 kan het werkelijke rendement rechtstreeks via de aangifte inkomstenbelasting worden doorgegeven.

De Belastingdienst vergelijkt vervolgens de forfaitaire berekening met het werkelijke rendement en gebruikt de voor de belastingplichtige meest gunstige uitkomst.

Dat klinkt op het eerste gezicht logisch.

Maar juist bij vastgoed zit daar een belangrijk verschil met wat in het dagelijks taalgebruik onder “rendement” wordt verstaan.

Werkelijk rendement is niet hetzelfde als netto huur

Bij de huidige tegenbewijsregeling telt bij verhuurd vastgoed niet alleen de ontvangen kale huur mee.

Ook de waardestijging of waardedaling van het vastgoed gedurende het kalenderjaar behoort tot het werkelijke rendement.

Daarvoor hoeft het vastgoed niet eerst te zijn verkocht.

Tegelijkertijd mogen reguliere kosten in beginsel niet worden afgetrokken. Onderhoudskosten van een woning of ander box 3-bezit zijn bijvoorbeeld niet aftrekbaar.

Betaalde rente over een box 3-schuld vormt daarop een belangrijke uitzondering.

Ook bestaat een specifieke correctie voor investeringen in een woning die aantoonbaar tot een hogere WOZ-waarde hebben geleid. Die correctie geldt alleen onder voorwaarden, waaronder dat de investering bij de gemeente is gemeld.

Bij de berekening van het werkelijke rendement geldt bovendien geen heffingsvrij vermogen . Het werkelijke rendement wordt beoordeeld over het totale box 3-vermogen.

Winsten en verliezen binnen hetzelfde jaar worden daarbij met elkaar verrekend. Is het totale werkelijke rendement over dat jaar negatief, dan wordt dit voor de berekening op nul gesteld.

Een negatief werkelijk rendement kan onder de huidige regeling niet naar een ander jaar worden doorgeschoven.

Daarmee kan een opvallende situatie ontstaan:

Een vastgoedobject kan operationeel een bescheiden rendement hebben, maar fiscaal toch een hoog werkelijk rendement laten zien doordat het vastgoed in waarde stijgt.

Andersom kan een jaar met waardedaling juist tot een aanzienlijk lager werkelijk rendement leiden.

Vanaf 2026 speelt bij eigen gebruik nog een extra regel

Bij een tweede woning of andere onroerende zaak die geheel of gedeeltelijk voor eigen gebruik beschikbaar is, geldt vanaf 2026 binnen de berekening van het werkelijke rendement een bijtelling eigen gebruik .

Daarbij kan worden uitgegaan van de economische huurwaarde of worden gekozen voor een forfait van 5,06% van de WOZ-waarde , naar rato van het aantal dagen waarop het vastgoed voor eigen gebruik beschikbaar is.

Daarbij gaat het niet alleen om dagen waarop de eigenaar het vastgoed daadwerkelijk gebruikt. Ook dagen waarop het voor eigen gebruik beschikbaar is, maar feitelijk niet wordt gebruikt, tellen mee.

Voor dagen waarop de onroerende zaak daadwerkelijk wordt verhuurd of verpacht, geldt deze bijtelling niet.

Voor permanent verhuurd vastgoed zal deze regel dus meestal geen hoofdrol spelen, maar bij bijvoorbeeld vakantie- of deels zelf gebruikt vastgoed kan hij wel relevant zijn.

Een eenvoudig voorbeeld

Stel dat een particulier een verhuurd vastgoedobject bezit met een waarde van € 500.000 en een box 3-schuld van € 200.000.

De jaarlijkse huur bedraagt € 30.000.

De eigenaar betaalt in dat jaar € 8.000 rente over de box 3-schuld en € 10.000 aan regulier onderhoud. Het vastgoed stijgt gedurende dat jaar € 20.000 in waarde.

Voor een sterk vereenvoudigde illustratie van het huidige werkelijke rendement van dit vastgoed ontstaat dan:

€ 30.000 huur
+ € 20.000 waardestijging
– € 8.000 rente
= € 42.000 werkelijk rendement

De € 10.000 aan regulier onderhoud verlaagt dit fiscale werkelijke rendement in beginsel niet.

Economisch houdt de eigenaar uiteraard wél rekening met die € 10.000 onderhoud.

Zijn kasstroom en zijn fiscale werkelijke rendement vertellen daardoor twee verschillende verhalen.

Daalt het vastgoed in hetzelfde voorbeeld juist € 20.000 in waarde, dan verandert ook de fiscale uitkomst sterk.

Dit voorbeeld is bewust vereenvoudigd. Voor de tegenbewijsregeling wordt uiteindelijk gekeken naar het werkelijke rendement over het totale box 3-vermogen en voor vastgoed gelden specifieke waarderingsregels.

Maar het centrale punt blijft:

 Fiscaal werkelijk rendement en economisch netto rendement zijn in het huidige systeem niet hetzelfde begrip.

Richting 2028: werkelijk rendement blijft het uitgangspunt, maar de route is onzeker

Het kabinet wil nog steeds toe naar een box 3-stelsel waarin het werkelijke rendement centraal staat.

De beoogde invoeringsdatum blijft vooralsnog 1 januari 2028 .

Maar na Prinsjesdag 2026 is veel minder zeker geworden hoe dat nieuwe stelsel er uiteindelijk uit zal zien.

Het bestaande wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3 is in februari 2026 door de Tweede Kamer aangenomen. De Eerste Kamer heeft het voorstel nog niet aangenomen. Het kabinet heeft de Eerste Kamer inmiddels gevraagd de behandeling voorlopig aan te houden, omdat voor verdere aanpassingen van box 3 nog geen breed politiek draagvlak bestaat.

Daarmee liggen verschillende routes open.

Het huidige wetsvoorstel kan worden aangepast en vervolgens vanaf 2028 worden ingevoerd. Het kan ook als tussenstap worden gebruikt om later door te groeien naar een bredere vermogenswinstbelasting. Een andere mogelijkheid is dat het voorstel wordt ingetrokken en het huidige forfaitaire stelsel met tegenbewijs langer blijft bestaan.

Ook wordt onderzocht of vanaf 2028 voor veel meer vermogensbestanddelen een vermogenswinstbelasting kan gaan gelden.

Voor vastgoed is dat onderscheid bijzonder relevant.

In het huidige wetsvoorstel geldt voor onroerende zaken namelijk al een vermogenswinstbelasting . De werkelijke huurinkomsten en in beginsel ook relevante kosten gaan daarbij een directe rol spelen, terwijl de waardestijging van het vastgoed niet ieder jaar wordt belast maar in beginsel pas wanneer die winst wordt gerealiseerd, bijvoorbeeld bij verkoop.

Dat verschilt wezenlijk van de huidige tegenbewijsregeling. Daar kan ook een ongerealiseerde waardestijging gedurende het jaar meetellen bij het werkelijke rendement.

Voor vastgoedeigenaren blijft 2028 daardoor een belangrijk ijkpunt, maar het is op dit moment te vroeg om investerings- of verkoopbeslissingen te baseren op de veronderstelling dat het nieuwe box 3-stelsel al definitief vaststaat.

De komende maanden zal eerst duidelijk moeten worden welke route politiek voldoende steun krijgt en welke wetgeving uiteindelijk wordt aangenomen.

Wat betekent dit voor verhuurd vastgoed?

Een nieuw box 3-stelsel maakt verhuurd vastgoed niet automatisch aantrekkelijker of onaantrekkelijker.

De gevolgen kunnen juist sterk verschillen per object en per eigenaar.

Een pand met een hoge en stabiele huur, beperkte kosten en weinig financiering kan onder een stelsel van werkelijk rendement heel anders uitpakken dan vastgoed met een lage netto kasstroom, hoge onderhoudslasten of veel vreemd vermogen.

Ook de behandeling van waardeontwikkeling speelt daarbij een belangrijke rol.

In het huidige wetsvoorstel is voor vastgoed in beginsel een vermogenswinstbelasting voorzien. Waardestijging wordt daarbij niet jaarlijks belast, maar in beginsel pas wanneer die winst wordt gerealiseerd, bijvoorbeeld bij verkoop.

Als die systematiek uiteindelijk wordt ingevoerd, kan dat invloed hebben op het moment waarop een eigenaar besluit te verkopen, te herinvesteren of vastgoed juist langer aan te houden.

Maar na Prinsjesdag 2026 is juist de definitieve vorm van het toekomstige box 3-stelsel minder zeker geworden. Het is daarom te vroeg om vastgoedbeslissingen uitsluitend te baseren op één veronderstelde fiscale uitkomst vanaf 2028.

Fiscaliteit verandert bovendien niets aan een fundamenteel uitgangspunt:

Een vastgoedobject dat vóór belasting economisch zwak presteert, wordt door een gunstiger belastingregime niet vanzelf een goede belegging.

En omgekeerd kan vastgoed met een sterke exploitatie, goede locatie en toekomstbestendige gebruikersvraag ook bij een hogere belastingdruk aantrekkelijk blijven.

Daarom moet de beoordeling uiteindelijk breder zijn dan box 3 alleen.

Na Prinsjesdag 2026: 2028 is nog geen zekerheid

Prinsjesdag 2026 heeft voor box 3 nog geen definitieve oplossing gebracht.

Het kabinet heeft besloten om nu geen novelle in te dienen bij het wetsvoorstel Wet werkelijk rendement box 3. De financiële dekking voor de eerder onderzochte aanpassingen ontbreekt en de besluitvorming over aanpassing van het bestaande wetsvoorstel of een mogelijk andere route wordt doorgeschoven naar het voorjaar van 2027.

Het wetsvoorstel dat in februari 2026 door de Tweede Kamer is aangenomen, blijft daardoor voorlopig aangehouden in de Eerste Kamer.

Het streven blijft om uiteindelijk over te gaan naar een box 3-stelsel waarin het werkelijke rendement centraal staat.

Maar de precieze vorm daarvan staat nog niet vast.

Ook invoering per 1 januari 2028 kan daarom op dit moment niet als zekerheid worden beschouwd.

Voor vastgoedeigenaren is dat een belangrijk verschil.

Het huidige wetsvoorstel bevat voor onroerend goed een systematiek waarbij onder meer huurinkomsten en kosten rechtstreeks een rol spelen en waardestijging in beginsel pas bij realisatie wordt belast. Maar zolang de politieke besluitvorming niet is afgerond, kan niet worden aangenomen dat precies deze systematiek vanaf 2028 daadwerkelijk gaat gelden.

Beslissingen over verkopen, aanhouden, financieren of herstructureren moeten daarom niet worden gebaseerd op één verondersteld box 3-stelsel vanaf 2028.

Prinsjesdag heeft de richting naar belastingheffing over werkelijk rendement niet weggenomen, maar de route ernaartoe juist opnieuw onzeker gemaakt.

Moet u vanwege box 3 nu verkopen?

De onzekerheid rond box 3 kan de neiging oproepen om nu alvast te handelen.

Maar onzekerheid over toekomstige belastingwetgeving is op zichzelf geen goede reden om vastgoed te verkopen.

Een verkoop kan logisch zijn wanneer de netto exploitatie onder druk staat, grote investeringen aankomen, de verhuurbaarheid verslechtert of de huidige verkoopwaarde aantrekkelijker is dan het verwachte rendement van langer aanhouden.

Andersom kan juist behouden aantrekkelijk zijn wanneer een object een sterke kasstroom heeft, weinig investeringen vraagt, goed financierbaar is en op een locatie ligt waar structurele vraag naar het vastgoed bestaat.

Ook het moment van verkoop verdient aandacht. Wie verkoopt, maakt niet alleen een fiscale keuze, maar ruilt vastgoed in voor vrij beschikbaar kapitaal dat vervolgens opnieuw moet worden ingezet.

Daar komt nu bij dat de fiscale situatie vanaf 2028 nog niet definitief vaststaat. Een verkoopbeslissing uitsluitend baseren op een verondersteld toekomstig box 3-stelsel betekent daarom dat wordt gehandeld op basis van regels die nog kunnen veranderen.

De relevante vergelijking is daarom niet:

Betaal ik vanaf 2028 meer of minder box 3-belasting?

maar:

Welk netto rendement verwacht ik met dit vastgoed, na belasting, kosten en risico — en welk rendement kan ik met het vrijgekomen kapitaal elders realiseren?

Privé houden of vastgoed in een BV?

De discussie over box 3 leidt al snel tot de vraag of vastgoed niet beter in een BV kan worden gehouden.

Maar ook die vergelijking is minder eenvoudig dan zij soms wordt voorgesteld.

Vastgoed in een BV valt niet in box 3. De fiscale winst van de BV wordt belast met vennootschapsbelasting. In 2026 bedraagt het tarief 19% over de eerste € 200.000 belastbare winst en 25,8% over het meerdere .

Daarmee is de belastingheffing echter niet altijd afgerond.

Wanneer winst vervolgens als dividend naar privé wordt uitgekeerd aan een aandeelhouder met een aanmerkelijk belang, kan ook belasting in box 2 verschuldigd zijn. In 2026 geldt daarvoor een tarief van 24,5% tot € 68.843 en 31% over het meerdere .

Zolang winst binnen de BV blijft en bijvoorbeeld wordt gebruikt voor nieuwe investeringen, vindt over die ingehouden winst niet automatisch direct box 2-heffing plaats. Dat kan relevant zijn voor beleggers die opbrengsten langdurig binnen een vastgoedstructuur willen herinvesteren.

Daar staat tegenover dat binnen een BV de daadwerkelijke fiscale winst centraal staat en zakelijke kosten in beginsel onderdeel zijn van de winstberekening, binnen de daarvoor geldende fiscale regels en beperkingen.

De juiste vergelijking is daarom niet simpelweg box 3 tegenover het tarief van de vennootschapsbelasting.

Ook financiering, kosten, waardestijging, verwachte bezitsduur, eventuele herinvesteringen en de vraag of opbrengsten in de BV blijven of uiteindelijk naar privé worden uitgekeerd spelen mee.

Bovendien kan het onderbrengen van reeds privé gehouden vastgoed in een BV zelf fiscale en transactiekosten met zich meebrengen. Een bestaande vastgoedpositie kan daarom niet zonder meer fiscaal neutraal van privé naar een BV worden verplaatst.

De optimale eigendomsstructuur moet dus worden beoordeeld over de gehele looptijd van de investering, niet alleen op basis van de belastingdruk in één jaar.

Wat moet u vóór een beslissing inzichtelijk maken?

Voordat box 3 aanleiding wordt om vastgoed te verkopen, anders te financieren of de eigendomsstructuur te wijzigen, moet eerst duidelijk zijn hoe het vastgoed economisch werkelijk presteert.

Daarvoor zijn minimaal een aantal zaken van belang.

1. De netto exploitatie

Niet alleen de bruto huur, maar de inkomsten na onderhoud, beheer, leegstand, niet-doorbelaste kosten en andere eigenaarslasten.

2. De toekomstige investeringen

Welke technische, energetische of commerciële investeringen zijn de komende jaren nodig om het vastgoed courant en verhuurbaar te houden?

3. De financiering

Hoeveel vreemd vermogen is aanwezig, tegen welke rente, wanneer moet worden geherfinancierd en wat betekent dat voor de toekomstige kasstroom?

4. De waarde en het verkooppotentieel

Wat kan het vastgoed vandaag opleveren, zowel in verhuurde staat als eventueel bij mutatie, uitponding of een andere positionering?

5. De fiscale positie

Wat betekent het huidige box 3-stelsel voor het netto rendement, welke invloed heeft de tegenbewijsregeling en hoe gevoelig is de investering voor verschillende mogelijke fiscale regimes vanaf 2028?

6. Het alternatief voor het kapitaal

Wat gebeurt er wanneer het vastgoed wordt verkocht? Kan het vrijkomende vermogen elders tegen een aantrekkelijker rendement en vergelijkbaar of lager risico worden ingezet?

Pas wanneer die onderdelen gezamenlijk worden doorgerekend, ontstaat een zinvolle vergelijking tussen behouden, verbeteren, herstructureren of verkopen .

Box 3 kan de uitkomst van die vergelijking beïnvloeden. Het mag niet de enige variabele zijn waarop de beslissing wordt gebaseerd.

Niet box 3, maar het rendement na belasting bepaalt de strategie

Box 3 heeft de afgelopen jaren veel aandacht gekregen en de komende jaren zal dat niet anders zijn.

Voor particuliere vastgoedeigenaren is die aandacht terecht. Het huidige stelsel kan sterk afwijken van de economische werkelijkheid van een vastgoedobject. Tegelijkertijd wil de overheid nog steeds toe naar belastingheffing over werkelijk rendement, maar is na Prinsjesdag 2026 opnieuw onzeker geworden hoe dat toekomstige stelsel precies wordt vormgegeven en wanneer het definitief kan worden ingevoerd.

Maar fiscaliteit blijft één onderdeel van de totale vastgoedbeslissing.

Een object met een sterke huurpositie, beperkte toekomstige investeringen en goede vooruitzichten kan ook onder een minder gunstig fiscaal regime aantrekkelijk blijven. Een zwak presterend object wordt daarentegen niet automatisch een goede belegging omdat de belastingdruk gunstiger uitvalt.

Verkopen, behouden, verbeteren of de eigendomsstructuur wijzigen begint daarom niet met de vraag welke fiscale structuur de laagste belastingdruk oplevert.

Het begint met inzicht in wat het vastgoed economisch oplevert, welke risico’s eraan verbonden zijn en welke alternatieven er voor het geïnvesteerde kapitaal bestaan.

De beste vastgoedstrategie is niet de strategie met de laagste belastingdruk, maar de strategie die na belasting, kosten en risico het beste rendement op het beschikbare kapitaal oplevert.

Juist omdat de toekomstige vorm van box 3 nog niet definitief vaststaat, is het verstandig om grote vastgoedbeslissingen niet vooruit te laten lopen op één verondersteld belastingstelsel, maar verschillende scenario’s door te rekenen en de verdere politieke besluitvorming nauwgezet te volgen.

Bronnen

[1] Belastingdienst – Box 3: berekening voorlopige aanslag 2026.
Voor de forfaitaire rendementspercentages in 2026, het Box 3-tarief en het heffingsvrije vermogen.

[2] Belastingdienst – Wat is mijn werkelijk rendement?
Voor de tegenbewijsregeling, huurinkomsten, waardeveranderingen, rente, kosten en de bijtelling voor eigen gebruik vanaf 2026.

[3] Belastingdienst – Waarde verhuurde of verpachte woning.
Voor de leegwaarderatio en de percentages die in 2026 gelden voor verhuurde woningen.

[4] Belastingdienst – Vermogensbeheer waarvoor u meer werkzaamheden uitvoert dan normaal.
Voor het onderscheid tussen normaal vermogensbeheer en situaties waarin resultaat uit overig werk kan ontstaan.

[5] Belastingdienst – Tarieven vennootschapsbelasting en Box 2 in 2026. ( Link box 2 tarieven )
Voor de vergelijking tussen privé gehouden vastgoed en vastgoed dat via een BV wordt gehouden.

[6] Rijksoverheid – Plannen voor heffing op werkelijk rendement in Box 3.
Voor de hoofdlijnen van het voorgestelde nieuwe Box 3-stelsel en de beoogde invoering per 1 januari 2028.

[7] Rijksoverheid – Tijdlijn Wet werkelijk rendement Box 3.
Voor de actuele ontwikkelingen en mogelijke aanpassingen richting het Belastingplan 2027.

[8] Eerste Kamer – Wet werkelijk rendement Box 3.
Voor de actuele parlementaire behandeling van het wetsvoorstel.

Verhuurd vastgoed: behouden, verbeteren, herpositioneren of verkopen?

Tue, 15 Sep 2026 06:00:19 GMT

Verhuurd vastgoed kan uitstekend presteren. Maar verhuurd zijn en optimaal presteren zijn niet hetzelfde.

Een langlopend huurcontract kan zekerheid bieden, terwijl de huur inmiddels achterloopt op de markt. Een winkel kan keurig huurinkomsten genereren terwijl de locatie structureel aan aantrekkingskracht verliest. Een bedrijfshal kan technisch verouderd zijn, maar door beschikbare energiecapaciteit juist moeilijk vervangbaar worden. En bij een verhuurde woning kunnen huurregulering en fiscaliteit de toekomstige exploitatie fundamenteel veranderen.

Daarom is voor een vastgoedeigenaar niet alleen relevant:

Wat levert het vastgoed vandaag op?

Minstens zo belangrijk is:

Is dit nog de beste manier om het kapitaal dat in het vastgoed zit, in te zetten?

Die analyse kan uiteindelijk tot vier verschillende keuzes leiden:

behouden, verbeteren, herpositioneren of verkopen.

Geen van deze keuzes is per definitie beter. Het gaat om de samenhang tussen huidig rendement, toekomstpotentieel, benodigde

investeringen, financiering, fiscaliteit, risico en de waarde die het vastgoed in een alternatieve situatie kan vertegenwoordigen.

Verhuurd is geen eindstation

Bij leegstaand vastgoed is de noodzaak om naar de strategie te kijken meestal duidelijk. Bij verhuurd vastgoed ontstaat eerder de neiging om niets te veranderen.

De huur komt binnen. Het pand functioneert. Waarom zou u eraan komen?

Juist daar kan waarde onbenut blijven.

Een bestaande exploitatie zegt namelijk maar een deel van het verhaal. Voor een goede beoordeling moeten onder andere netto huuropbrengst, resterende contractduur, kwaliteit van de huurder, contracthuur ten opzichte van markthuur, onderhoud en verduurzaming, financiering, toekomstige verhuurbaarheid, alternatieve gebruiksmogelijkheden, fiscale positie en verkoopwaarde in meerdere scenario’s gezamenlijk worden beoordeeld.

Daarmee verschuift de analyse van:

Hoeveel huur ontvang ik?

naar:

Welke economische positie heeft dit vastgoed voor de komende jaren?

Vier mogelijke routes

Behouden

Soms is niets ingrijpends veranderen precies de juiste strategie.

Dat kan het geval zijn bij een courant object, een sterke huurder, een marktconforme huur, beperkte toekomstige investeringen en een locatie waar voldoende structurele vraag naar het vastgoedtype bestaat.

Behouden betekent overigens niet achteroverleunen.

Ook bij een goede exploitatie moeten huurontwikkeling, contractmomenten, technische staat, financiering, wetgeving en marktpositie gevolgd worden. Een sterk object kan immers geleidelijk minder concurrerend worden wanneer vergelijkbaar vastgoed in de omgeving wordt vernieuwd of gebruikers andere eisen gaan stellen.

Behouden is daarmee óók een actieve vastgoedstrategie.

Verbeteren

Wanneer de basis van het vastgoed goed is, hoeft verandering niet meteen ingrijpend te zijn.

Soms ligt de grootste kans in het optimaliseren van de bestaande exploitatie: verduurzaming, technisch onderhoud combineren met kwaliteitsverbetering, modernisering van installaties, verbetering van entree of algemene ruimten, aanpassing van huurvoorwaarden op natuurlijke contractmomenten of een professionelere commerciële positionering.

Het doel is dan niet een ander gebouw te creëren, maar de bestaande vastgoedpropositie sterker te maken.

Daarbij hoort altijd een financiële toets.

Een investering van €150.000 die slechts een beperkte verhoging van de netto exploitatie veroorzaakt, is niet automatisch waardecreërend. De relevante vraag is hoeveel extra cashflow, waardegroei, risicoreductie of toekomstbestendigheid tegenover die investering staat.

Herpositioneren

Herpositionering gaat een stap verder.

Hierbij verandert niet alleen de kwaliteit van het object, maar geheel of gedeeltelijk de vastgoedpropositie.

Een groot kantoor kan bijvoorbeeld worden verdeeld in kleinere units. Een winkelpand kan anders worden verkaveld.

Een bedrijfsruimte kan worden aangepast voor een andere gebruikersgroep. Een verdieping kan een andere doelgroep krijgen dan de rest van een gebouw. En waar bestemming, techniek en locatie dat toelaten, kan zelfs een andere functie worden onderzocht.

Herpositioneren betekent dus niet:

zo veel mogelijk veranderen.

Het betekent:

het vastgoed opnieuw afstemmen op de markt waarin het de beste economische positie kan innemen.

Verkopen

Ook een goed verhuurd object kan een logisch verkoopmoment bereiken.

Een verkoopbeslissing hoeft helemaal niet voort te komen uit een probleem met het vastgoed. Verkoop kan rationeel zijn wanneer de markt een aantrekkelijke prijs biedt, grote investeringen dichterbij komen, huur- of leegstandsrisico’s toenemen, herfinanciering minder aantrekkelijk wordt, één object te zwaar in de portefeuille weegt of elders betere mogelijkheden voor het beschikbare kapitaal ontstaan.

Daarmee ontstaat een belangrijk onderscheid:

 Een goed vastgoedobject hoeft niet automatisch het juiste vastgoedobject te zijn om te behouden.

Eerst de exploitatie begrijpen

Voordat over verbeteren, herpositioneren of verkopen wordt gesproken, moet duidelijk zijn wat er daadwerkelijk staat.

Niet alleen de bruto jaarhuur, maar de economische kwaliteit daarvan.

Een huur van €100.000 per jaar krijgt een heel andere betekenis wanneer binnen twee jaar een grote huurder vertrekt, €300.000 technisch onderhoud noodzakelijk wordt of een financiering tegen aanzienlijk hogere rente moet worden verlengd.

Andersom kan een ogenschijnlijk bescheiden huur aantrekkelijk zijn wanneer de huurder sterk is, het contract lang doorloopt, weinig verplichtingen bij de eigenaar liggen en de locatie structureel schaars is.

Huurinkomsten moeten daarom altijd in samenhang met risico, kapitaalbeslag en toekomstige investeringen worden bekeken.

Daarna komt de markt — en die verschilt per vastgoedtype

Woningen: regelgeving, fiscaliteit én schaarste bepalen de strategie

Bij woningen is de strategische afweging de afgelopen jaren aanzienlijk complexer geworden.

Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet betaalbare huur . Daarmee is het woningwaarderingsstelsel uitgebreid naar de middenhuur. Voor huurovereenkomsten die in 2026 ingaan, loopt het gereguleerde middensegment tot en met 186 WWS-punten; de maximale huurgrens daarbij bedraagt €1.228,07 per maand. De aanvangshuur en het aantal WWS-punten kunnen dus rechtstreeks bepalen hoeveel huur bij een nieuwe overeenkomst mag worden gevraagd.

Voor de eigenaar betekent dit dat bij iedere woning afzonderlijk moet worden gekeken naar onder meer puntentelling, energielabel, WOZ-component, kwaliteit, huurcontract, huidige huur, leegwaarde en mogelijkheden om de woning daadwerkelijk in het vrije segment te positioneren.

Daarbij speelt nog een tweede ontwikkeling: uitponding .

De omvang daarvan is inmiddels aanzienlijk. In 2025 verkochten investeerders ongeveer 65.000 woningen. Ruim 27.500 woningen meer gingen van investeerders naar eigenaar-bewoners dan andersom. Vooral kleine stedelijke woningen kwamen daarbij beschikbaar voor koopstarters. In het eerste kwartaal van 2026 verkochten investeerders opnieuw circa 4.500 woningen netto meer aan eigenaar-bewoners dan zij van hen kochten. Het Kadaster constateert inmiddels wel dat de piek van de verkoopgolf bij particuliere investeerders mogelijk is bereikt.

Ook in het tweede kwartaal van 2026 bleef het bezit van investeerders dalen. Op 1 juli hadden investeerders circa 745.400 woningen, 8,9% van de Nederlandse woningvoorraad tegenover 9,2% een jaar eerder.

Dat maakt uitponding een reële strategische route.

Maar de verkoopgolf heeft óók een andere kant.

Wanneer grote aantallen huurwoningen naar de koopmarkt verdwijnen, daalt het beschikbare particuliere huuraanbod. De vrije huursector blijft daardoor krap. In het tweede kwartaal van 2026 werden weliswaar 15% meer bestaande vrijesectorwoningen verhuurd dan een jaar eerder, maar het aantal transacties blijft historisch laag. Tegelijkertijd steeg de gemiddelde huurprijs met 9,4% naar €19,32 per m².

Daarmee ontstaat een interessante tegenbeweging:

De verkoopgolf van de ene belegger kan voor de andere belegger juist een kans creëren.

Niet iedere voormalige huurwoning is aantrekkelijk om opnieuw te verhuren. Maar woningen die duurzaam in het vrije segment kunnen blijven, op locaties met een structureel tekort aan huurwoningen, kunnen juist profiteren van een afnemend concurrerend aanbod.

De strategische vraag bij woningen is daarom niet simpelweg:

Moeten particuliere verhuurders nu verkopen?

maar:

Welke woningen zijn onder de nieuwe marktomstandigheden nog aantrekkelijk om langdurig te behouden — en welke niet?

Box 3 maakt de afweging nog breder

Bij particulier gehouden vastgoed kan daarnaast de fiscale behandeling in Box 3 grote invloed hebben op het netto rendement.

Voor de voorlopige aanslag 2026 rekent de Belastingdienst voor beleggingen en overige bezittingen — waaronder veel verhuurd vastgoed — met een forfaitair rendement van 6,00% . Het Box 3-tarief bedraagt 36% en het heffingsvrije vermogen €59.357 per persoon .

Tegelijkertijd geldt inmiddels de tegenbewijsregeling. Wanneer het werkelijke rendement over het totale Box 3-vermogen lager is dan het fictieve rendement, kan het werkelijke rendement worden doorgegeven. Daarbij telt niet alleen het directe inkomen mee, maar ook de waardeverandering van bezittingen. Veel gemaakte kosten, zoals regulier onderhoud aan een tweede woning, zijn binnen deze regeling niet aftrekbaar; rente over een Box 3-schuld vormt wel een uitzondering.

Richting 2028 staat opnieuw een belangrijke wijziging gepland. Het kabinet streeft naar een stelsel waarin belasting wordt geheven over werkelijk rendement. Voor vastgoed voorziet het huidige voorstel in een bijzondere behandeling waarbij waardestijging in beginsel pas bij realisatie, bijvoorbeeld verkoop, wordt belast. Ook wordt in het voorgestelde stelsel meer rekening gehouden met werkelijke inkomsten, schulden en kosten.

Maar de uiteindelijke vorm staat nog niet volledig vast. De Tweede Kamer heeft het wetsvoorstel aangenomen, maar de stemming in de Eerste Kamer is uitgesteld in afwachting van aangekondigde wijzigingen.

Dat maakt fiscaliteit bij vastgoedbeslissingen belangrijk, maar ook te veranderlijk om een meerjarige vastgoedstrategie uitsluitend op het huidige belastingregime te baseren.

Box 3 verdient daarom een afzonderlijke analyse. In een volgende blog gaan we uitgebreider in op wat het huidige stelsel en de voorgenomen wijzigingen richting 2028 voor vastgoedeigenaren kunnen betekenen.

En belangrijk: dit beperkt zich niet tot woningen. Ook een kantoor, winkel, bedrijfsruimte of ander vastgoed dat privé als belegging wordt gehouden, kan onder Box 3 vallen. De eigendoms- en activiteitenstructuur bepaalt uiteindelijk welke fiscale regels van toepassing zijn.

Kantoren: niet iedere verhuurde vierkante meter is even toekomstbestendig

Bij kantoren ligt de dynamiek anders.

NVM Business constateert een groeiende tweedeling tussen hoogwaardige, duurzame en goed bereikbare kantoren enerzijds en minder courante kantoorruimte anderzijds. Vooral kleinere kwalitatief goede kantoorunits op bereikbare locaties zijn relatief schaars.

Een kantoor dat vandaag volledig verhuurd is, kan daardoor toch strategische vragen oproepen.

Wat gebeurt er wanneer de huidige huurder vertrekt? Is dezelfde oppervlakte dan nog courant? Is de kwaliteit hoog genoeg? Kan de indeling worden aangepast? Hoe ontwikkelt de locatie zich? En welke investering is nodig om dezelfde huurpositie over vijf of tien jaar opnieuw te bereiken?

Voor kantoren speelt bovendien de technische kwaliteit mee. Voor kantoren waarop de wettelijke verplichting van toepassing is, geldt minimaal energielabel C.

De huidige huur kan dus uitstekend zijn, terwijl de economische positie na het aflopen van het contract veel minder sterk blijkt.

Juist daarom moet een eigenaar niet alleen kijken naar de huidige bezetting, maar naar de kans dat dezelfde exploitatie opnieuw gerealiseerd kan worden wanneer de huidige huurder vertrekt.

Winkels: dezelfde kasstroom kan op twee locaties een andere waarde hebben

Bij winkelvastgoed is locatiekwaliteit misschien nog nadrukkelijker bepalend.

De Nederlandse winkelmarkt laat duidelijke verschillen zien tussen sterke winkelsteden en kwetsbaardere middelgrote winkelgebieden. Tegelijkertijd ontwikkelt ook de vraag naar oppervlaktes en functies zich.

Een lopende huurovereenkomst vertelt daardoor niet het hele verhaal.

Voor de eigenaar is van belang wat er gebeurt wanneer de huidige huurder vertrekt: welke branches passen dan bij de locatie, is de oppervlakte nog courant, kan het object worden verkleind of gecombineerd en biedt een bredere mix van winkelen, wonen, horeca of dienstverlening nieuwe mogelijkheden?

Een winkel kan dus vandaag uitstekend verhuurd zijn en tegelijkertijd een relatief groot toekomstig verhuurrisico hebben.

Omgekeerd kan een middelmatig gebouw op een steeds sterker wordende locatie juist aanzienlijke herpositioneringswaarde hebben.

Bedrijfshallen: stroomcapaciteit kan een onderdeel van de vastgoedwaarde worden

Bij bedrijfsruimte blijven traditionele kenmerken zoals ligging, oppervlakte, vrije hoogte, bereikbaarheid, buitenterrein en laadmogelijkheden belangrijk.

Maar daar is een nieuwe factor nadrukkelijk naast komen te staan:

beschikbare energie- en transportcapaciteit.

NVM Business rapporteerde in 2026 dat ongeveer 15.000 bedrijven wachtten op een nieuwe of verzwaarde stroomaansluiting.

Daardoor kan vastgoed met voldoende beschikbare en gecontracteerde capaciteit op sommige locaties een aanzienlijk sterkere marktpositie hebben.

Bij een bedrijfsobject moet daarom niet alleen naar de fysieke aansluiting worden gekeken, maar ook naar gecontracteerd transportvermogen en de mogelijkheden om dit vermogen in de toekomst uit te breiden.

Dat kan leiden tot situaties waarin een ouder gebouw commercieel aantrekkelijker blijkt dan moderne nieuwbouw, simpelweg omdat een cruciale infrastructuurcomponent moeilijk of voorlopig helemaal niet reproduceerbaar is.

Tegelijkertijd is ook hier opsplitsen geen automatische route naar een hoger rendement. De sterke groei van kleine bedrijfsunits heeft in delen van Nederland al tot een sterke stijging van het aanbod geleid.

Meer units zijn alleen aantrekkelijk wanneer er daadwerkelijk voldoende lokale gebruikersvraag tegenover staat.

Niet kijken naar wat het vastgoed was, maar naar wat het kan worden

Een van de grootste valkuilen bij strategische vastgoedbeslissingen is dat uitsluitend vanuit de bestaande situatie wordt gerekend.

Maar de huidige exploitatie is slechts één scenario.

Een goede analyse vergelijkt minimaal vier situaties.

Huidige exploitatie voortzetten

Wat levert het vastgoed op wanneer weinig verandert?

Verbeteren

Welke investering is nodig en wat verandert daardoor aan huur, verhuurbaarheid, kosten, risico en waarde?

Herpositioneren

Kan een andere unitmix, doelgroep, indeling of functie een betere exploitatie opleveren?

Verkopen

Welke netto waarde kan vandaag worden gerealiseerd en welk rendement kan met het vrijgekomen kapitaal elders worden behaald?

Daarbij moet niet alleen het eindresultaat worden bekeken, maar ook de weg ernaartoe.

Een herontwikkeling die uiteindelijk extra waarde creëert, kan economisch onaantrekkelijk zijn wanneer daarvoor jarenlang vergunningrisico, leegstand en een zware investering moeten worden gedragen.

Andersom kan een relatief eenvoudige verbetering buitengewoon interessant zijn wanneer deze snel uitvoerbaar is en de verhuurbaarheid structureel vergroot.

Capex moet concurreren om kapitaal

Iedere euro die in een gebouw wordt geïnvesteerd, kan in beginsel ook elders worden ingezet.

Daarom is de relevante vraag niet alleen:

Levert deze investering rendement op?

Maar:

Is dit de beste bestemming voor dit kapitaal, gegeven het risico en de beschikbare alternatieven?

Dat verklaart ook waarom de hoogste huur niet automatisch de beste vastgoedstrategie oplevert.

Een hogere huur waarvoor eerst een grote verbouwing, langere leegstand en intensiever beheer nodig zijn, kan economisch slechter uitpakken dan een iets lagere maar stabiele exploitatie.

Datzelfde geldt voor verkoop.

Wanneer een object tegen een sterke prijs kan worden verkocht en het vrijkomende vermogen elders een aantrekkelijker risicogecorrigeerd rendement kan realiseren, kan verkoop rationeel zijn — ook als er met het bestaande vastgoed niets mis is.

Financiering hoort bij dezelfde analyse

De afgelopen jaren hebben opnieuw duidelijk gemaakt dat de vastgoedstrategie niet los kan worden gezien van financiering.

Een object met een goede operationele kasstroom kan door herfinanciering tegen andere rentevoorwaarden een heel ander netto rendement krijgen.

Daarom moeten onder meer rentelasten, loan-to-value, aflossingen, convenanten en het moment waarop herfinanciering nodig is worden meegenomen in dezelfde strategische analyse als huur, onderhoud en waardeontwikkeling.

Een aantrekkelijk vastgoedplan dat niet aantrekkelijk financierbaar is, kan economisch alsnog de verkeerde keuze zijn.

Kijk ook naar de portefeuille

De analyse eindigt niet bij het individuele gebouw.

Een asset kan uitstekend zijn, maar binnen de totale portefeuille toch minder logisch worden.

Wanneer te veel vermogen in één object, één regio of één huurder geconcentreerd is, wanneer meerdere gebouwen tegelijk grote investeringen vereisen of wanneer één asset onevenredig veel management vraagt, kan verkoop op portefeuilleniveau verstandig zijn terwijl het object op zichzelf prima presteert.

Daarmee ontstaat een tweede niveau van optimalisatie:

Eerst beoordeelt u het vastgoed. Daarna beoordeelt u de plaats van dat vastgoed binnen de portefeuille.

Dat zijn niet noodzakelijk dezelfde beslissingen.

Een praktisch besliskader

Uiteindelijk kan de strategische beoordeling van verhuurd vastgoed worden teruggebracht tot zes vragen:

1. Hoe sterk is de huidige exploitatie werkelijk?

Niet alleen bruto huur, maar netto cashflow, contractkwaliteit en risico.

2. Hoe toekomstbestendig is de gebruikersvraag?

Past het object over vijf of tien jaar nog bij de markt?

3. Welke investeringen en financieringsmomenten komen eraan?

Onderhoud, verduurzaming, installaties, commerciële verbeteringen en herfinanciering.

4. Welk onbenut potentieel heeft het vastgoed?

Huur, indeling, doelgroep, oppervlakte, gebruik of ontwikkeling.

5. Wat is het vastgoed waard in alternatieve scenario’s?

Niet alleen vandaag verhuurd, maar bijvoorbeeld na verbetering, bij mutatie of na herpositionering.

6. Waar rendeert het beschikbare kapitaal het beste?

Binnen dit object, een andere vastgoedpositie of buiten vastgoed.

Daarbij moeten bij een concrete beslissing ook de juridische, planologische, fiscale en financieringstechnische gevolgen van ieder scenario afzonderlijk worden getoetst.

Pas wanneer al die factoren naast elkaar worden gelegd, ontstaat een rationele keuze tussen:

behouden – verbeteren – herpositioneren – verkopen.

De beste strategie hoeft niet de meest ingrijpende te zijn

Vastgoedoptimalisatie wordt vaak geassocieerd met verbouwen, ontwikkelen en grote investeringen.

Maar de beste vastgoedbeslissing kan net zo goed zijn om een uitstekend verhuurd object simpelweg te behouden.

Of om één verdieping anders te positioneren.

Om eerst een huurcontract te verlengen en daarna pas te investeren.

Om een woning bij mutatie uit te ponden.

Om juist een huurwoning te kopen wanneer andere beleggers vertrekken en daardoor schaarste ontstaat.

Of om een goed renderend object vandaag te verkopen omdat de markt een prijs betaalt die aantrekkelijker is dan het verwachte toekomstige rendement van het bezit.

Daarom begint strategisch vastgoedadvies niet met een vooraf bepaalde oplossing.

Het begint met het vergelijken van de alternatieven.

Niet de vraag óf vastgoed verhuurd is, maar of het vastgoed in zijn huidige vorm nog de beste inzet vormt van locatie, gebouw én kapitaal, bepaalt uiteindelijk de juiste strategie.

Bronnen

[1] Rijksoverheid – Wet betaalbare huur / maximale huurprijsgrenzen 2026.
Voor woningen is dit relevant omdat hieruit volgt hoe de regulering van middenhuur en de maximale huurgrenzen in 2026 uitwerken.
Rijksoverheid – Maximale huurprijsgrenzen / Wet betaalbare huur

[2] Kadaster – Investeerders verkochten in 2025 een recordaantal woningen.
Deze bron onderbouwt de omvang van de uitpondingsgolf en de verkoop van huurwoningen aan eigenaar-bewoners.
Kadaster – Investeerders verkochten in 2025 recordaantal woningen

[3] Kadaster – Woningmarkt 2e kwartaal 2026.
Geeft actuele cijfers over het woningbezit van investeerders en de verdere afname van het aantal woningen in handen van beleggers.
Kadaster – Woningmarkt 2e kwartaal 2026

[4] NVM / VGM NL – Huurmarkt vrije sector, 2e kwartaal 2026.
Laat zien dat de vrije huursector krap blijft en dat de afname van het aanbod tegelijk kansen kan bieden voor geschikt verhuurd vastgoed.
NVM / VGM NL – Huurmarkt vrije sector 2e kwartaal 2026

[5] Belastingdienst – Box 3 in 2026.
Relevant voor het forfaitaire rendement, het Box 3-tarief, het heffingsvrije vermogen en de tegenbewijsregeling.
Belastingdienst – Box 3 2026

[6] Rijksoverheid / Eerste Kamer – Wet werkelijk rendement Box 3.

Van belang voor de voorgenomen wijzigingen richting 2028. Dit onderwerp behandelen we in een volgende blog uitgebreider.
Rijksoverheid / Eerste Kamer – Wet werkelijk rendement Box 3

[7] NVM Business – De Nederlandse kantorenmarkt in 2026.
Onderbouwt de groeiende verschillen tussen courante en minder courante kantoorruimte en de vraag naar kwalitatief goede, kleinere kantoorunits.
NVM Business – De Nederlandse kantorenmarkt in 2026

[8] RVO – Energielabel C voor kantoren.
Relevant omdat technische en wettelijke randvoorwaarden rechtstreeks van invloed zijn op de bruikbaarheid en verhuurbaarheid van kantoorruimte.
RVO – Energielabel C kantoren

[9] NVM Business – Winkelmarkt 2025.
Geeft inzicht in de verschillen tussen winkelgebieden en het belang van locatie, oppervlakte en toekomstige gebruikersvraag.
NVM Business – Winkelmarkt 2025

[10] NVM Business – Bedrijfsruimtemarkt en bedrijfsverzamelgebouwen.
Relevant voor de ontwikkeling van bedrijfsruimte, kleinschalige units en het toenemende belang van beschikbare stroomcapaciteit.
NVM Business – Bedrijfsruimtemarkt / bedrijfsverzamelgebouwen en NVM Business – Bedrijfsverzamelgebouwen

[11] De Nederlandsche Bank – Commercieel vastgoed en financiële stabiliteit.
Ondersteunt de samenhang tussen vastgoedinkomsten, financieringskosten, schuldaflossingscapaciteit en vastgoedwaarde.
DNB – Commercieel vastgoed en financiële stabiliteit

Eén grote huurder of meerdere kantoorunits?

Tue, 01 Sep 2026 06:00:10 GMT

De rekensom achter het opsplitsen van kantoorruimte

Kleinere kantoorunits kunnen een bredere huurdersmarkt aanspreken en een hogere huur per vierkante meter realiseren. Daarmee is opsplitsen nog geen betere investering.

Extra capex, verlies aan verhuurbaar oppervlak, beheerintensiteit en mutaties kunnen een belangrijk deel van het voordeel weer wegnemen.

De relevante vraag is daarom niet hoeveel units in een gebouw passen, maar welke unitmix het beste exploitatieresultaat oplevert.

Wie beschikt over een groter kantoorgebouw krijgt vroeg of laat met dezelfde afweging te maken. Wachten op één huurder voor het geheel, of het gebouw aanpassen aan meerdere kleinere gebruikers?

Op papier lijkt het antwoord soms eenvoudig. Kleinere metrages kennen regelmatig een hogere huur per vierkante meter en de potentiële doelgroep wordt groter. Meerdere huurders kunnen bovendien het concentratierisico verminderen.

Maar daarmee worden verschillende economische variabelen door elkaar gehaald.

De exploitatie wordt uiteindelijk niet bepaald door de hoogste nominale huur, maar door de samenhang tussen effectieve huur, netto verhuurbaar oppervlak, bezetting, lease-up, investeringen, mutaties, beheer en risico .

En bij grotere gebouwen hoeft die keuze bovendien niet voor het hele object hetzelfde te zijn. De optimale unitmix kan per verdieping of bouwdeel verschillen.

Precies daar wordt opsplitsen interessant — of juist niet.

De markt vraagt niet overal om dezelfde metrages

De Nederlandse kantorenmarkt wordt steeds sterker gesegmenteerd. NVM Business constateert in het Kantorenmarkt Rapport 2026 dat kwalitatief goede kantoren op goede locaties relatief sterk presteren, terwijl minder courant vastgoed vaker met leegstand kampt. Tegelijkertijd is er volgens NVM specifiek schaarste aan kleinere, hoogwaardige en duurzame kantoorunits op goed bereikbare locaties.[1]

Dat is een relevant signaal voor eigenaren van grotere kantoorobjecten.

Maar het is nadrukkelijk geen algemene instructie om grotere kantoren op te delen.

Een tekort aan kleinere units in de ene deelmarkt zegt weinig over de vraag op een andere locatie. Een gebouw op een kantorenpark, een binnenstedelijke locatie en een regionaal bedrijventerrein bedienen verschillende gebruikersmarkten.

De eerste vraag moet daarom niet zijn:

“Kunnen we deze ruimte opsplitsen?”

maar:

“Welke metrages worden binnen deze markt daadwerkelijk gevraagd?”

Daarmee wordt unitgrootte een onderdeel van de product-marktfit van het gebouw.

Kantoorgebruik verandert — en daarmee ook de ruimtevraag

Die product-marktfit is bovendien niet statisch.

Het Planbureau voor de Leefomgeving concludeerde in zijn onderzoek naar structureel thuiswerken dat de ontwikkeling niet eenvoudig neerkomt op minder kantoorruimte, maar vooral op ander gebruik van kantoren . PBL verwachtte onder meer meer ruimte voor overleg en minder traditionele open werkplekken.[2]

Ook RVO wijst bij hybride werken op het belang van aangepaste kantoorvoorzieningen, waaronder flexibele werkplekken en ontmoetingsruimten.[3]

Recentere gebruikersdata laten dezelfde beweging vanuit een andere hoek zien. In de European Office Occupier Sentiment Survey 2025 van CBRE verwachtte 55% van de onderzochte organisaties de eigen kantoorportefeuille op middellange termijn te verkleinen.

Tegelijkertijd groeit de behoefte aan flexibiliteit: occupiers mikken volgens dat onderzoek op gemiddeld 29% flexibele ruimte in hun portefeuille in 2027, tegenover 21% een jaar eerder.[4]

Dat betekent niet dat iedere huurder klein wil huren.

Het betekent wel dat het langdurig vastleggen van grotere metrages voor steeds meer organisaties een bewuste strategische huisvestingskeuze is geworden . Voor een eigenaar kan dat aanleiding zijn opnieuw te beoordelen of het aangeboden vastgoedproduct nog aansluit op de feitelijke vraag.

Een hogere huur per vierkante meter is nog geen hoger rendement

Stel dat een gebouw van 800 m² als geheel voor € 140 per m² per jaar kan worden verhuurd, terwijl kleinere units € 175 per m² kunnen realiseren.

Dan is de verleiding groot om het verschil direct als optimalisatiepotentieel te zien.

Maar € 175 is niet vergelijkbaar met € 140 zolang niet duidelijk is waarover die huur wordt verdiend en wat ervoor nodig is om hem te realiseren .

Opsplitsing kan bijvoorbeeld betekenen dat verhuurbaar oppervlak verloren gaat aan:

verkeersruimte;
gemeenschappelijke entrees;
pantry’s en sanitair;
technische voorzieningen;
brandcompartimentering;
installaties en metering.

Daarbovenop kunnen hogere kosten ontstaan voor:

verbouwing en inrichting;
mutaties;
commerciële verhuur;
beheer;
schoonmaak en algemene ruimten;
energie en niet-doorbelastbare servicekosten;
contractadministratie.

De vergelijking tussen twee huurprijzen zegt daarom nauwelijks iets zonder de rest van de exploitatie mee te nemen.

Een eigenaar verhuurt uiteindelijk geen prijs per vierkante meter. Hij exploiteert een asset.

Eén grote huurder heeft een ander leegstandsprofiel

Bij analyses van dit soort scenario’s wordt soms gewerkt met een gemiddelde bezettingsgraad. Dat kan nuttig zijn bij een portefeuille of een multi-tenantgebouw, maar bij één huurder voor het gehele object verhult het juist het belangrijkste risico.

Wanneer één huurder alle 800 m² afneemt, is het gebouw:

100% bezet.

Het risico zit elders.

Voorafgaand aan de verhuur kan het gebouw langdurig op 0% staan. Zodra de huurder vertrekt, valt de bezetting in het uiterste geval opnieuw van 100% naar 0% .

Bij vier kleinere, vergelijkbare units kan de lease-up daarentegen verlopen als:

0% → 25% → 50% → 75% → 100%.

En wanneer na volledige verhuur één huurder vertrekt, resteert ongeveer 75% bezetting.

Dit zijn fundamenteel verschillende risicoprofielen.

Daarom moeten minimaal twee analyses uit elkaar worden gehouden:

Gestabiliseerde exploitatie

Wat presteert het object wanneer het gekozen verhuurconcept volledig is ingevuld?

Lease-up- en expiratierisico

Hoe snel wordt die situatie bereikt en wat gebeurt er wanneer een huurder vertrekt?

Een gebouw kan in gestabiliseerde toestand met één huurder uitstekend presteren en tegelijkertijd een groter concentratie- en wederverhuurrisico hebben.

Opsplitsen verandert meer dan de huurderslijst

De voordelen van kleinere units zijn reëel.

Een eigenaar kan een grotere potentiële doelgroep bereiken, gefaseerd verhuren en het debiteurenrisico over meerdere huurders spreiden. Kleinere units kunnen bovendien interessant zijn voor groeiende ondernemingen die niet direct een grote langlopende huisvestingsverplichting willen aangaan.

Een goed ontworpen multi-tenantconcept kan daarnaast interne verhuisbewegingen mogelijk maken. Een onderneming kan binnen hetzelfde gebouw doorgroeien naar een grotere unit, waardoor tenant retention een andere dimensie krijgt.

Maar daar staat operationele complexiteit tegenover.

Vier huurders betekenen niet vier keer zoveel werk, maar het beheer is vrijwel altijd intensiever dan bij één huurder. Er zijn meer contractmomenten, meer mutaties, meer gebruikersbelangen en meer mogelijkheden voor frictie rond bijvoorbeeld parkeren, geluid, installaties en gemeenschappelijke voorzieningen.

Daarmee verandert opsplitsing niet alleen het vastgoedproduct.

Het verandert het exploitatiemodel.

Een gebouw van 800 m²: drie mogelijke strategieën

Om dat verschil zichtbaar te maken nemen we een fictief kantoorgebouw met circa 800 m² verhuurbaar vloeroppervlak .

We vergelijken drie strategieën.

De bedragen zijn nadrukkelijk illustratief. Het gaat niet om een marktwaardering of generieke norm, maar om de manier waarop zo’n afweging economisch kan worden opgebouwd.

Scenario A — één huurder voor het gehele gebouw

Het gebouw blijft intact en wordt verhuurd aan één gebruiker.

We nemen als uitgangspunt:

800 m² verhuurbaar oppervlak;
€ 140 huur per m² per jaar;
100% bezetting zodra verhuurd;
5% genormaliseerde incentives;
€ 4.000 aanvullende jaarlijkse commerciële en beheerkosten;
scenario A vormt de referentiesituatie voor eventuele aanvullende investeringen.

De bruto potentiële jaarhuur bedraagt:

800 m² × € 140 = € 112.000

Na een genormaliseerde correctie van 5% voor incentives resteert:

€ 106.400 effectieve huur.

Na € 4.000 aanvullende jaarlijkse kosten resteert in dit vereenvoudigde model:

€ 102.400 jaarlijkse exploitatiebijdrage.

Het grote voordeel is eenvoud.

Het grote risico is concentratie.

Zolang de huurder blijft, is het gebouw volledig bezet. Bij vertrek moet mogelijk opnieuw een gebruiker voor het gehele metrage worden gevonden.

Scenario B — volledige opsplitsing

In het tweede scenario wordt het gebouw volledig ingericht voor meerdere kleinere huurders.

Door aanvullende verkeersruimte en gemeenschappelijke voorzieningen nemen we aan dat van de oorspronkelijke 800 m² nog 720 m² netto verhuurbaar resteert.

Bijvoorbeeld vier units van circa 180 m².

We nemen als uitgangspunt:

720 m² netto verhuurbaar;
gemiddelde huur € 175 per m² per jaar;
100% bezetting in gestabiliseerde toestand;
5% genormaliseerde incentives;
€ 12.000 aanvullende jaarlijkse beheer-, mutatie- en commerciële kosten;
circa € 225.000 additionele investering ten opzichte van scenario A.

De bruto potentiële jaarhuur bedraagt:

720 m² × € 175 = € 126.000

Na een genormaliseerde correctie van 5% voor incentives resteert:

€ 119.700 effectieve huur.

Na € 12.000 aanvullende jaarlijkse kosten resteert:

€ 107.700 jaarlijkse exploitatiebijdrage.

Dat is € 5.300 meer dan in scenario A.

Maar daarvoor is in dit voorbeeld circa € 225.000 additionele investering nodig.

Op alleen de extra gestabiliseerde exploitatiebijdrage bedraagt het eenvoudige initiële rendement op die additionele capex daarmee ongeveer:

2,4% per jaar.

Dat is nog vóór financiering, belastingen, leegstand tijdens de verbouwing en toekomstige vervangingsinvesteringen.

De hogere huur per vierkante meter is evident.

De aantrekkelijkheid van de investering veel minder.

Scenario C — een hybride unitmix

Nu kiezen we niet voor één grote huurder, maar ook niet voor maximale opsplitsing.

Het gebouw wordt bijvoorbeeld ingericht met:

één grotere unit van circa 400 m²;
twee kleinere units van circa 180 m²;
circa 40 m² aanvullende verkeers- en algemene ruimte.

Er resteert daarmee circa 760 m² netto verhuurbaar oppervlak .

Voor dit voorbeeld nemen we:

400 m² tegen € 150 per m² per jaar;
360 m² tegen € 175 per m² per jaar;
100% bezetting in gestabiliseerde toestand;
5% genormaliseerde incentives;
€ 8.000 aanvullende jaarlijkse beheer-, mutatie- en commerciële kosten;
circa € 110.000 additionele capex ten opzichte van scenario A.

De bruto potentiële jaarhuur bedraagt:

400 m² × € 150 = € 60.000

plus:

360 m² × € 175 = € 63.000

Totaal:

€ 123.000 bruto potentiële jaarhuur.

Na een genormaliseerde correctie van 5% voor incentives resteert:

€ 116.850 effectieve huur.

Na € 8.000 aanvullende jaarlijkse kosten resteert:

€ 108.850 jaarlijkse exploitatiebijdrage.

Dat is in dit voorbeeld zelfs iets hoger dan bij volledige opsplitsing.

Maar belangrijker: daarvoor is circa € 110.000 additionele capex nodig in plaats van € 225.000.

De extra jaarlijkse exploitatiebijdrage ten opzichte van scenario A bedraagt € 6.450. Dat correspondeert in deze sterk vereenvoudigde vergelijking met circa:

5,9% initiële extra exploitatiebijdrage op de additionele investering.

Wat deze vergelijking laat zien

In deze fictieve situatie presteert de hybride variant in gestabiliseerde toestand iets beter dan volledige opsplitsing, terwijl ongeveer de helft van de additionele investering nodig is.

Scenario A levert in ons voorbeeld een jaarlijkse exploitatiebijdrage van € 102.400 op. Volledige opsplitsing verhoogt die naar € 107.700 , maar vraagt circa € 225.000 aan extra investering. De hybride variant komt uit op € 108.850 , bij circa € 110.000 additionele capex.

Daarmee wordt precies zichtbaar waarom alleen sturen op de hoogste huur per vierkante meter onvoldoende is.

De volledig opgesplitste variant realiseert weliswaar de hoogste huur per m², maar levert in dit voorbeeld niet de beste verhouding tussen extra investering en extra exploitatiebijdrage op.

Dat betekent niet dat een hybride concept altijd beter is. Het laat vooral zien dat de economische optimale positie heel goed tussen de twee uitersten kan liggen.

De gestabiliseerde exploitatie is slechts de helft van de analyse

De vergelijking hierboven zegt nog niets over hoe lang het duurt om de verschillende scenario’s volledig te verhuren.

Dat kan de uitkomst fundamenteel veranderen.

Stel bijvoorbeeld dat er op een bepaalde locatie nauwelijks vraag is naar 800 m², maar structureel wel naar kantoorunits tussen 150 en 250 m².

Dan kan scenario A op papier een aantrekkelijke gestabiliseerde exploitatie kennen, terwijl die situatie in de praktijk pas na een lange leegstandsperiode wordt bereikt.

De kleinere units kunnen ondertussen gefaseerd cashflow gaan produceren.

Andersom kan er morgen een solide gebruiker beschikbaar zijn die het volledige gebouw voor tien jaar wil huren. In dat geval kan het financieel zeer onaantrekkelijk zijn om eerst honderdduizenden euro’s in opsplitsing te investeren.

Daarom moet naast de gestabiliseerde exploitatie ook worden gerekend met:

verwachte time-to-let;
gefaseerde lease-up;
resterende leegstand gedurende lease-up;
waarschijnlijkheid van verhuur per metragesegment;
contractduur;
break-opties en expiraties;
verwachte tenant retention;
wederverhuurtijd na vertrek.

Pas dan ontstaat een echte businesscase.

Risicospreiding is niet gratis

Meerdere huurders kunnen het leegstands- en debiteurenrisico spreiden.

Wanneer bij vier vergelijkbare units één huurder vertrekt, blijft in theorie ongeveer 75% van het verhuurbare oppervlak bezet. Bij één huurder voor het gehele gebouw kan een vertrek direct leiden tot volledige leegstand.

Dat voordeel heeft echter een prijs.

Een multi-tenantgebouw kent doorgaans:

meer contracten en expiratiemomenten;
meer mutaties;
hogere commerciële inspanningen;
intensiever beheer;
meer kans op leegstand binnen afzonderlijke units;
meer algemene voorzieningen en gedeelde ruimten;
een grotere kans op investeringen bij huurderswisselingen.

Daarom is risicospreiding niet hetzelfde als risicoreductie zonder kosten.

Een eigenaar ruilt in feite een deel van het concentratierisico in voor meer operationele complexiteit en mutatierisico .

Welke variant gunstiger is, hangt onder meer af van de locatie, de diepte van de huurdersmarkt, de courantheid van de metrages en de kwaliteit van het gebouw.

Het doel is niet het laagste risico, maar de beste verhouding tussen rendement, risico en flexibiliteit.

Opsplitsen hoeft niet voor het hele gebouw

De keuze tussen één grote huurder en meerdere kleinere gebruikers hoeft niet voor het gehele gebouw hetzelfde te zijn.

Juist bij grotere kantoorobjecten kan een verdiepingsgerichte strategie interessant zijn.

Een gebouw van bijvoorbeeld 2.400 m² verdeeld over drie verdiepingen hoeft niet volledig als één groot object te worden aangeboden, maar hoeft ook niet volledig te worden opgedeeld in kleine units.

Een eigenaar kan bijvoorbeeld kiezen voor:

één volledige verdieping voor een grotere gebruiker;
één verdieping verdeeld over twee middelgrote units;
één verdieping ingericht voor meerdere kleinere huurders.

Daarmee ontstaat een bredere productmix binnen hetzelfde gebouw.

Dat kan verschillende voordelen hebben. De eigenaar blijft aantrekkelijk voor grotere gebruikers, terwijl tegelijkertijd wordt ingespeeld op de vraag naar kleinere metrages. Bovendien kan de investering gefaseerd worden uitgevoerd en hoeft niet direct het hele gebouw te worden aangepast.

Ook commercieel kan dit interessant zijn. Wanneer de markt verandert, kan de unitmix op een volgende verdieping opnieuw worden beoordeeld voordat daar wordt geïnvesteerd.

De optimale indeling hoeft daardoor niet alleen per gebouw , maar zelfs per verdieping of bouwdeel te worden bepaald.

Juist bij grotere metrages kan gedeeltelijke opsplitsing daardoor een veel efficiëntere strategie zijn dan kiezen voor één van beide uitersten.

Eerst rekenen, dan verbouwen

Een logische unitmix op papier is nog geen uitvoerbaar vastgoedconcept.

Voordat wordt geïnvesteerd, moet duidelijk zijn wat technisch, juridisch en financieel daadwerkelijk mogelijk is.

Bij opsplitsing kunnen onder meer de volgende onderwerpen een rol spelen:

brandveiligheid en compartimentering;
vluchtwegen en toegankelijkheid;
installaties en individuele bemetering;
klimaatinstallaties en regelbaarheid per unit;
sanitair en pantryvoorzieningen;
geluidsoverdracht tussen gebruikers;
parkeercapaciteit en toedeling;
gemeenschappelijke ruimten;
vergunningen en publiekrechtelijke beperkingen;
energieprestatie en toekomstige verduurzaming.

Daarom moet capex niet alleen worden beoordeeld op de vraag:

“Wat kost de verbouwing?”

maar vooral op:

“Welke verbetering van de exploitatie kopen we met die investering?”

Een investering van € 100.000 die de verhuurbaarheid structureel verbetert, de lease-up verkort en de cashflow stabieler maakt, kan economisch aantrekkelijker zijn dan een investering van € 50.000 die slechts een hogere uitstraling oplevert.

Andersom kan een technisch fraaie opsplitsing financieel weinig toevoegen wanneer de lokale huurdersmarkt onvoldoende vraag kent naar de gecreëerde units.

Daarom horen bij de investeringsbeslissing minimaal:

additionele capex;
verwachte extra netto huur;
verlies aan verhuurbaar oppervlak;
lease-up;
aanvullende exploitatiekosten;
terugverdientijd;
effect op risico;
effect op toekomstige flexibiliteit;
effect op de waarde en courantheid van het object.

Niet de verbouwing zelf moet renderen, maar de verbetering van de totale vastgoedexploitatie.

Niet maximaal opsplitsen, maar optimaal positioneren

Het opsplitsen van kantoorruimte kan een krachtig middel zijn om de verhuurbaarheid en exploitatie van een gebouw te verbeteren. Maar meer units, een hogere huur per vierkante meter of een bredere doelgroep zijn op zichzelf geen garantie voor een beter rendement.

De juiste strategie ontstaat uit de samenhang tussen marktvraag, unitgrootte, effectieve huur, bezetting, lease-up, capex, exploitatiekosten en risico .

Soms betekent dat één sterke huurder voor het gehele gebouw. Soms volledige opsplitsing. En juist bij grotere objecten kan een hybride aanpak — bijvoorbeeld een verschillende unitmix per verdieping — economisch aantrekkelijker zijn dan één van beide uitersten.

Daarom begint optimalisatie niet met een plattegrond of een verbouwing, maar met de vraag welke vastgoedpropositie op die specifieke locatie het beste presteert.

Niet zoveel mogelijk vierkante meters opdelen, maar iedere vierkante meter zo inzetten dat het totale vastgoed beter rendeert.

Bronnen

[1] NVM Business – De Nederlandse kantorenmarkt in 2026. NVM constateert onder meer schaarste aan kleinere, hoogwaardige en duurzame kantoorunits op goed bereikbare locaties.
NVM Business – Kantorenmarkt Rapport 2026

[2] Planbureau voor de Leefomgeving – Thuiswerken en de gevolgen voor wonen, werken en mobiliteit. PBL beschrijft dat de verandering vooral zit in ander kantoorgebruik, waaronder meer overlegvoorzieningen en minder traditionele open werkplekken.
PBL – Thuiswerken en de gevolgen voor wonen, werken en mobiliteit

[3] Rijksdienst voor Ondernemend Nederland – Thuiswerken – werkgebonden personenmobiliteit. RVO noemt onder meer flexwerkplekken, online vergaderen en ontmoetingsruimten bij het aanpassen van kantoren aan hybride werken.
RVO – Thuiswerken en kantoorvoorzieningen

[4] CBRE – European Office Occupier Sentiment Survey 2025.
CBRE – European Office Occupier Sentiment Survey 2025

Van leegstand naar rendement: een andere benadering van kantoorverhuur

Mon, 24 Aug 2026 11:44:38 GMT

Leegstand in kantoorvastgoed is zelden uitsluitend een verhuurprobleem. Wie structureel rendement wil verbeteren, moet verder kijken dan bereik, vraaghuur en afzonderlijke verhuurtransacties. De relevante vraag is hoe het kantoorobject als geheel binnen zijn markt presteert — en waar in die exploitatie waarde verloren gaat of juist kan worden toegevoegd.

Een kantoorobject dat langer leegstaat dan gewenst, krijgt al snel meer commerciële aandacht. De presentatie wordt aangescherpt, het object wordt breder uitgezet, extra acquisitie wordt gestart of de courtageprikkel wordt verhoogd.

Dat kan zinvol zijn. Maar alleen wanneer onvoldoende marktbereik daadwerkelijk het probleem is.

Wanneer potentiële huurders het object wel kennen maar niet kiezen, lost meer exposure weinig op. Dan ligt het vraagstuk eerder bij de positionering van het gebouw: huurprijs, kwaliteit, unitmix, voorzieningen, flexibiliteit, bereikbaarheid of de aansluiting tussen het aangeboden product en de feitelijke huurdersvraag.

Voor een eigenaar is dat onderscheid essentieel.

Leegstand reduceren en rendement optimaliseren zijn niet hetzelfde als harder verhuren.

De kantorenmarkt beloont kwaliteit, maar niet ieder object profiteert daarvan

De Nederlandse kantorenmarkt laat al geruime tijd een duidelijke segmentatie zien. NVM Business beschrijft een toenemende kloof tussen hoogwaardige, goed bereikbare kantoren en vastgoed dat kwalitatief of qua locatie minder goed aansluit bij de huidige vraag.[1]

Ook de meest recente marktgegevens van JLL onderstrepen die ontwikkeling. In het tweede kwartaal van 2026 vertegenwoordigde moderne Grade A-kantoorruimte 52% van de landelijke kantooropname.[2]

Voor individuele vastgoedeigenaren is dat relevanter dan een gemiddeld landelijk leegstandspercentage.

Een markt kan op macroniveau gezond functioneren terwijl specifieke gebouwen, locaties of segmenten structureel minder liquide zijn. De analyse moet daarom niet beginnen met de vraag hoeveel kantoorruimte landelijk beschikbaar is, maar met de relatieve positie van het betreffende object binnen zijn feitelijke concurrentieveld.

Welke alternatieven heeft een potentiële huurder en waarom zou hij juist voor dit object kiezen?

Dat klinkt als een eenvoudige vraag, maar feitelijk ligt daar een groot deel van de commerciële exploitatie besloten.

Vraaghuur is slechts één variabele in het rendement

Bij kantoorverhuur krijgt de nominale huurprijs traditioneel veel aandacht. Voor de exploitatie is die echter maar beperkt informatief wanneer hij los wordt gezien van bezettingsgraad, incentives, mutatie, leegstandsduur en kosten.

Een eigenaar kan een hoge headline rent realiseren en toch economisch slechter presteren dan een concurrerend gebouw met een lagere nominale huur.

Het relevante resultaat ontstaat uit de combinatie van onder meer:

gerealiseerde effectieve huur;
structurele bezettingsgraad;
leegstandsperioden tussen huurders;
incentives;
contractduur en break-opties;
mutatie- en wederverhuurkosten;
tenant improvements en andere capex;
servicekosten en niet-doorbelaste exploitatiekosten;
beheerintensiteit;
debiteuren- en concentratierisico.

Daarmee verandert ook de discussie over huurprijs.

De vraag is niet noodzakelijk:

“Wat is de hoogst haalbare huur per vierkante meter?”

maar eerder:

“Bij welke prijsstelling en propositie ontstaat over een langere periode de beste verhouding tussen effectieve huur, bezetting, risico en kosten?”

Een hogere vraaghuur die de absorptietijd substantieel verlengt, kan economisch slechter uitpakken dan een scherpere huur waarmee sneller en stabieler wordt verhuurd.

Omgekeerd is huurverlaging geen oplossing wanneer prijs helemaal niet de primaire reden voor leegstand is.

Juist daarom moet de oorzaak eerst worden vastgesteld.

Unitmix is een exploitatiebeslissing

Een tweede factor die gemakkelijk wordt onderschat, is de samenstelling van het aanbod.

Een eigenaar kan bijvoorbeeld beschikken over een kwalitatief redelijke kantoorvloer van 800 m², terwijl de relevante regionale vraag voornamelijk afkomstig is van gebruikers die tussen 100 en 250 m² zoeken.

In dat geval bestaat er niet primair een marketingprobleem. Er bestaat een product-marktmismatch .

Het opsplitsen van kantoorruimte kan dan interessant zijn, maar ook hier is een hogere huur per vierkante meter op zichzelf geen businesscase.

Een fijnmaziger unitmix kan leiden tot:

een bredere huurdersdoelgroep;
snellere absorptie;
een hogere gemiddelde huur per m²;
risicospreiding over meerdere huurders.

Daartegenover staan mogelijk:

extra investeringen;
verlies aan netto verhuurbaar oppervlak;
meer algemene voorzieningen;
hogere beheerintensiteit;
meer mutaties;
aanvullende parkeerdruk;
complexere installatietechniek en kostenverdeling.

De optimale indeling van een gebouw is daarmee geen bouwkundige vraag, maar een exploitatievraag waarin marktvraag, investeringen en verwachte kasstromen bij elkaar moeten worden gebracht .

Dat onderwerp verdient overigens een afzonderlijke analyse; in een volgend artikel gaan we daarom specifiek in op de keuze tussen één grotere huurder en meerdere kleinere kantoorunits.

Leegstand levert marktinformatie op — mits die wordt gemeten

Een verhuurproces genereert continu informatie over de marktpositie van een object.

Het verschil tussen:

weinig leads → veel leads maar weinig bezichtigingen → veel bezichtigingen maar geen voorstellen → onderhandelingen die op dezelfde bezwaren stuklopen

is bedrijfseconomisch relevant.

Iedere fase wijst mogelijk naar een ander probleem.

Een structureel laag aantal leads kan duiden op onvoldoende bereik, maar ook op een propositie die in de markt

weinig belangstelling genereert.

Veel online belangstelling gevolgd door weinig bezichtigingen kan wijzen op prijs, locatie, voorwaarden of een discrepantie tussen presentatie en werkelijkheid.

Veel bezichtigingen zonder conversie is juist een sterk signaal dat de markt het product serieus overweegt, maar ergens in de vergelijking met alternatieven afhaakt.

Wie dergelijke informatie alleen per afzonderlijke verhuurcasus bekijkt, laat waardevolle data liggen.

Voor een eigenaar met meerdere units of meerdere objecten ontstaat juist de mogelijkheid patronen te herkennen:

welke oppervlakten worden snel opgenomen;
bij welke prijsniveaus ontstaat weerstand;
welke voorzieningen beïnvloeden conversie;
welke sectoren reageren;
hoeveel dagen staan verschillende typen units gemiddeld leeg;
welke incentives blijken daadwerkelijk nodig;
waarom vertrekken bestaande huurders;
welke typen huurders hebben een hogere retentie?

Dat is het punt waarop verhuur minder transactioneel en meer bedrijfsmatig wordt.

Van leasing naar Office Revenue Management

Bij ImmoGroep benaderen we dit vanuit wat wij Office Revenue Management noemen.

Daarmee bedoelen we niet simpelweg het verhogen van huren.

Office Revenue Management is het systematisch sturen op de commerciële prestatie van een kantoorobject door prijsstelling, unitmix, bezettingsgraad, contractvoorwaarden, incentives, verhuursnelheid, tenant retention, investeringen en exploitatie in samenhang te beoordelen.

Het uitgangspunt is eenvoudig:

niet de hoogste huurprijs of de snelste afzonderlijke verhuur staat centraal, maar het duurzaam optimaliseren van de opbrengst van het object als geheel.

Dat vraagt om een andere benadering dan traditionele verhuur per beschikbare unit.

Een eigenaar van een gebouw met twaalf units heeft bijvoorbeeld weinig aan twaalf afzonderlijke prijsbeslissingen wanneer niet tegelijkertijd wordt gekeken naar de gewenste huurdersmix, beschikbare parkeercapaciteit, doorstroom binnen het gebouw, gemiddelde leegstandsduur, marktvraag per oppervlaktecategorie en het effect van investeringen op de totale exploitatie.

De waarde zit juist in de samenhang.

Capex moet worden beoordeeld op zijn effect op marktpositie

Hetzelfde geldt voor investeringen.

Niet iedere verbetering die een gebouw aantrekkelijker maakt, creëert voldoende economische waarde. En omgekeerd kan het uitstellen van noodzakelijke investeringen de marktpositie verder verslechteren.

De relevante vraag is daarom niet:

“Kunnen we het gebouw verbeteren?”

maar:

“Welke investering verandert de verhuurbaarheid, kasstroom of risicopositie voldoende om economisch gerechtvaardigd te zijn?”

Daarbij spelen verduurzamingsinvesteringen een steeds belangrijkere rol.

Voor kantoren waarop de wettelijke verplichting van toepassing is, geldt minimaal energielabel C. RVO bevestigt dat kantoren die niet aan deze eis voldoen in beginsel niet meer als kantoor mogen worden gebruikt.[3]

Daar houdt de ontwikkeling bovendien niet op. Vanuit de Europese EPBD IV worden verdere minimumeisen voor de energieprestatie van utiliteitsgebouwen ingevoerd richting 2030 en 2033.[4]

Voor een eigenaar raakt energetische kwaliteit daarmee tegelijkertijd aan:

compliance;
toekomstige capex;
exploitatiekosten;
courantheid;
verhuurbaarheid;
de relatieve concurrentiepositie van het object.

De beslissing om wel of niet te investeren hoort daarom thuis in de bredere assetstrategie en niet uitsluitend in een technisch verduurzamingsplan.

Soms moet niet de verhuurstrategie veranderen, maar het vastgoedproduct

Bij structureel onderpresteren komt uiteindelijk een fundamentelere vraag aan de orde.

Is het object binnen zijn bestaande opzet nog het vastgoedproduct waar de markt behoefte aan heeft?

Mogelijke interventies liggen op een spectrum.

Aan de relatief lichte kant kunnen dat gewijzigde huurvoorwaarden, andere prijsstelling, een andere doelgroep of een nieuwe unitmix zijn.

Verdergaand kan worden gedacht aan renovatie, het toevoegen van voorzieningen, herindeling, gedeeltelijke functiewijziging of een geheel andere positionering.

En in bepaalde situaties kan transformatie of verkoop economisch rationeler zijn dan blijven investeren in de bestaande exploitatie.

Dat betekent nadrukkelijk niet dat ieder minder goed presterend kantoor moet worden getransformeerd. Het betekent wel dat een eigenaar bereid moet zijn de oorspronkelijke gebruiks- en exploitatieveronderstellingen opnieuw te toetsen wanneer de markt daar structureel aanleiding toe geeft.

Een leegstaand gebouw heeft niet per definitie een verhuurprobleem. Het kan ook een positioneringsprobleem, productprobleem of uiteindelijk een assetprobleem hebben.

Managed Leasing: verhuur als continu proces

Daarmee ontstaat ook een andere visie op de uitvoering van kantoorverhuur.

Bij traditionele verhuur ontstaat activiteit wanneer een unit leegkomt: presentatie, marketing, bezichtigingen, onderhandeling, huurovereenkomst — en vervolgens stopt het commerciële proces grotendeels totdat de volgende ruimte beschikbaar komt.

Binnen Managed Leasing zien wij verhuur juist als een doorlopend commercieel proces.

Daarin worden niet alleen beschikbare units actief verhuurd, maar worden ook marktdata, bezettingsgraad, huurprijsontwikkeling, toekomstige expiraties, huurdersbehoeften, unitmix en investeringsmogelijkheden periodiek tegen elkaar afgezet.

De vraag verschuift daarmee van:

“Hoe verhuren we deze lege unit?”

naar:

“Hoe laten we dit kantoorobject structureel zo goed mogelijk presteren?”

Die verschuiving lijkt semantisch, maar heeft grote gevolgen voor de manier waarop een object wordt aangestuurd.

Eerst diagnosticeren, daarna optimaliseren

Voor een kantoorobject met structurele leegstand zou een analyse daarom minimaal antwoord moeten geven op vier hoofdvragen.

1. Marktpositie

Hoe verhouden prijs, kwaliteit, locatie, voorzieningen en voorwaarden zich tot het relevante concurrerende aanbod?

2. Product-marktfit

Sluiten unitgrootte, indeling en gebouwconcept aan bij de aantoonbare vraag in het betreffende marktgebied?

3. Exploitatie

Wat is de werkelijke economische invloed van leegstand, incentives, mutatie, capex en beheerkosten op het rendement?

4. Optimalisatiepotentieel

Kan de asset beter presteren door gewijzigde prijsstelling, herindeling, investeringen, een andere doelgroep, repositionering of een alternatieve exploitatie?

Pas daarna kan worden vastgesteld welke verhuur- en marketingstrategie rationeel is.

De ImmoGroep Verhuurbaarheidsscan

Vanuit die gedachte gebruikt ImmoGroep de Verhuurbaarheidsscan als eerste analyse van een kantoorobject dat onvoldoende presteert of waarvan een eigenaar het exploitatiepotentieel opnieuw wil beoordelen.

Daarbij kijken we niet alleen naar de vraag of het object “verhuurbaar” is, maar naar de factoren die de commerciële prestatie bepalen:

marktpositie, prijsstelling, unitmix, doelgroep, kwaliteit, bezettingspotentieel, presentatie, verhuurstrategie en relevante optimalisatiemogelijkheden.

Afhankelijk van de uitkomst kan de logische vervolgstap bestaan uit aangepaste verhuur, repositionering, aanvullende analyse of een meer structurele aanpak vanuit Office Revenue Management en Managed Leasing.

Want uiteindelijk is het vinden van een huurder niet het einddoel.

Het doel is vastgoed beter te laten presteren.

Bronnen

[1] NVM Business — De Nederlandse kantorenmarkt in 2026.

Analyse van de Nederlandse kantorenmarkt, waaronder opname, aanbod en de toenemende segmentatie tussen hoogwaardige kantoorlocaties en minder courant vastgoed. NVM Business, maart 2026.

[2] JLL — Netherlands Office Market Dynamics, Q2 2026.

Actuele kwartaalanalyse van de Nederlandse kantorenmarkt, waaronder opname, leegstand, huurontwikkeling en vraag naar hoogwaardige kantoorruimte.

[3] Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) — Energielabel C kantoren.

Actuele informatie over de wettelijke energielabel-C-verplichting voor Nederlandse kantoorgebouwen. Inhoud gecontroleerd door RVO op 20 juli 2026.

[4] Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO) — Europese Richtlijn energieprestatie van gebouwen (EPBD IV) en Minimum energieprestatieniveaus EPBD IV.

Actuele informatie over de verdere aanscherping van energieprestatie-eisen voor utiliteitsgebouwen richting 2030 en 2033.

Dit artikel is inhoudelijk bijgewerkt tot augustus 2026.